课程背景城市更新项目前期服务阶段涉及知识面广，一定程度上需要把握旧改政策规章、开发商的的投资逻辑以及财务、法务层面上对项目的整体把控。但目前而言大多数前期服务公司并没有一个系统且科学的操作逻辑，也缺乏充足的专业对口人员配备。目前在广州市大力鼓励区属国企作为前期服务企业参与旧村改造前期服务的背景下，区属国企要利用其资源优势，充分了解本区的旧改政策，并快速建立好高效的专业团队，且在政策、项目及合作推进上能有系统、科学的判断方法。基于此，【城智库】精心打造了《前期服务公司核心事项要点精品课》，方便前期服务公司、房企等机构厘清旧村改造项目前期服务过程中的注意事项，使前期服务公司和房企在旧村改造项目中降低交易及推进成本，共同为项目的推进发挥各自的力量 。课程适用人群城市更新前期服务公司的小白，城市更新前期服务公司的投资岗、法务岗工作人员，房企投资岗和法务岗的工作人员，已具备一定城市更新投资逻辑基础需完善整体逻辑思维的房企人员，有意向进入旧村改造方面的外行人士。课程目标掌握旧村改造项目前期服务公司的注意要点事项，掌握整体投资逻辑及法务风控。课程亮点1、基于数十个城市更新的前期法律服务的经验总结；2、10家以上TOP房企的合作协议模板提炼；3、全网首个关于城市更新前期服务的课程；4、直击前期服务公司的痛点难点。讲师介绍邝敏维多年城市更新、房地产企业法律服务经验，曾负责广州市某区首个旧村改造项目，全程推动项目介入，目前至拆迁补偿协议签署阶段，拆补协议签署率已超过90%；熟悉广州和佛山的旧改政策与操作路径，共经手10多个广州旧村及若干佛山区域项目的前期服务企业法律服务工作，现为广东卓信律师事务所城市更新法律业务部负责人，具备丰富的城市更新实际操作和法律服务经验。一前期服务公司应如何判断项目1、政策方面旧村改造项目的推进节奏旧村改造项目的推进节点2、项目方面二十项尽职调查内容实际案例介绍二如何让开发商觉得项目及公司靠谱1、股东的背景、资金实力开发商如何判断股东的背景实力实际案例讲解2、对村的把控程度开发商如何判断对村的把控力实际案例讲解3、对当地政府的熟悉程度前期服务公司对当地政府熟悉程度的要求三合作协议风险防范1、数据确认兜底哪些方面涉及数据兜底条款分析数据确认兜底的意义2、拆迁进度兜底拆迁进度兜底的必要性分析实际案例讲解3、工作内容明确分析工作内容条款的合理安排实际案例讲解4、违约责任条款分析违约责任条款的合理安排实际案例讲解5、合作对价分析工作费用由谁承担？如何承担分析合作费用支付节点如何确定6、股权合作分析股权合作的模式及利弊实际案例讲解7、股东个人担保分析股东个人担保的合理性实际案例讲解8、公司僵局条款分析公司僵局条款的合理性分析公司僵局条款的安排四前期服务公司的定位1、分析前期服务公司和开发商的关系2、分析前期服务公司的稀缺性3、分析前期服务公司和开发商均应有的合作态度【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.本次课程为城智库与平台独家签约，未经允许不得以任何形式在其他平台传播、售卖，一经发现将追究相关法律责任；3.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理19128689284。（微信同号）。

城市更新-项目重要节点课 程 简 介基于20多个城市更新项目的实践基础和经验总结，提炼出城市更新项目的八大重要节点工作及疑难点问题和创新性解决方法，兼具理论探讨和实务操作。包括：村民表决事项全面解析、公开引入合 作企业政策解读及案例分析、各方合作的风险及控制、项目公司的设立及运营、签约审档实务操作指引、集体物业清场与补偿、“拒迁户”的形成原因及解决路径、回迁分房阶段的具体疑难问题解决。课 程 特 色1.了解城市更新政策体系及演变过程，深度理解政策条文背后的实际意义及相关政策 之间的联动辅助关系；2.了解城市更新项目八大重要节点工作，基本涵盖城市更新项目的全部流程中的重点工作；3.基于20多个城市更新项目的实践基础及经验总结，了解城市更新项目的先例及开创性做法，掌握城市更新项目工作要点；4.学到城市更新项目不同节点工作遭遇疑难问题的具有创新性的解决方法；5.更好地保障城市更新项目合法合规及符合政策规定，为项目保驾护航。目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲《城市更新项目重要节点精品课程》01城市更新涉及的村民表决事项全面解析一、表决内容全面解析1. 改造意愿（模式）表决2. 选择合作（意向）企业表决3.改造实施方案（表决稿）表决 4.改造实施方案批复后“生效”表决 5.集体建设用地转国有建设用地表决 6.项目公司股权转让表决二、会议形式的选择1. 村民（成员）代表大会2. 村民（成员）大会3.理事会＆两委会三、表决模式的设置1. 表决相关文本的拟定2. 无记名表决形式的使用3.表决现场的准备及控制02项目公开引入合作企业政策解读及案例分析一、引入合作企业的政策体系1. 城市更新引入社会资本参与之路2.  广州市引入合作企业政策全面解析3.   广州各区引入合作企业政策解析二、引入合作企业的最新流程1. 启蒙阶段（2009-2015）：旧政策指导下引入合作企业流程2.探索阶段（2015-2016）：“1+3”文件指导下引入合作企业流程3.成熟阶段（2016-至今）：新政策指导下引入合作企业的流程三、合作企业的资质设置分析1. 常设维度分析2.   特殊纬度分析四、引入合作企业的实践案例1. 天河区潭村：集体表决引入合作企业2. 南沙区金洲村：广州首例公开引入合作企业案例3. 白云区小坪村：广州首例竞价模式案例4. 增城区金星村：联合体投标案例5. 番禺区蔡边村：番禺新政指导下案例03城市更新项目各方合作的风险及控制一、合作企业与村的合作风险1. 程序性风险：表决程序瑕疵、未经政府审批的风险2.   实体性风险：村违约、第三方野蛮者入侵、竞争激烈3.   其他风险：村民强烈反对、前期“插旗”二、合作企业与平台公司的合作风险1. 平台费用前置2.  平台服务限制3.  项目障碍横生4.  村委换届5.  签约后项目长期无进展6.  协议条款设置不合理三、城市更新项目谈判核心要点分析1. 关于合作模式2.   关于项目进展和节点3.   关于诚意金或履约保证金4.   关于复建安置资金监管5.   关于成立项目公司6.   关于改造权益分配7.   关于合作终止及其他事项四、完善的风控方法1. 精准的项目前期研判2.   全面的尽职调查3.   完备的合同条款设计4.   其他风险规避方法04项目公司的设立及运营一、城市更新项目的模式选择1. 自主改造2.   合作改造3.   政府收储4.   改造模式的优劣势分析二、一级项目公司的设立及运营1. 基本架构2.   股权设计3.   职责范围4. 运营规则三、二级项目公司的设立及运营1. 基本架构2.   运营规则3.   权利与义务4.   注销四、项目公司的设立流程1. 协商阶段的谈判要点2.   法律文件的拟定3.   集体表决4.   申请登记05签约审档实务操作指引一、签约流程设计1. 资料收集2.   签约主体的确认原则3.   现场签约及注意事项4.授权委托的办理程序二、签约阶段的特殊问题处理及案例分析1. 继承2.   权属人离异3.   分家析产三、签约阶段的村民问答清单06集体物业清场与补偿一、集体物业出租情况摸查1. 合同基本情况2. 主体情况3. 租赁物业情况4. 租金5. 保证金6. 租期7. 其它特殊条款二、集体物业情况摸查1. 报建报批及建设情况2. 改建、扩建情况3. 装饰装修情况4. 转租情况5. 其他特殊情况三、集体物业的清场的工作策略及方案四、集体物业清场的补偿内容五、集体物业清场中的特殊情况处理07“拒迁户”的形成原因及解决路径一、拒迁户的形成原因分析1. 已签约拒迁户2.   未签约拒迁户3.   合建户二、拒迁户的解决方法1. 行政裁决2. 收回宅基地3.利益倒逼4.其他方法三、强制拆迁涉及的刑事责任大数据分析08回迁分房阶段的具体疑难问题解决一、回迁分房 流程设计1. 回迁分房相关法律文书的拟定2.   复建房户型选择3.   具体分房形式设计：摇珠/抽签二、复建房面积差的处理1. 复建房面积差形成的原因2.   面积差的解决路径：面积流转3.   面积流转的流程设计【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

集体物业清场与补偿目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲01集体物业出租情况摸查1.合同基本情况2.主体情况3.租赁物业情况4.租金5.保证金6.租期7.其他特殊条款02集体物业情况摸查1.报建报批及建设情况2.改建、扩建情况3.装饰装修情况4.转租情况5.其他特殊情况03集体物业的清场的工作策略及方案04集体物业清场的补偿内容05集体物业清场中的特殊情况处理【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

项目公司的设立及运营目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲01城市更新项目的模式选择1.自主改造2.合作改造3.政府收储4.改造模式的优劣势分析02一级项目公司的设立及运营1.基本架构2.股权设计3.职责范围4.运营规则03二级项目公司的设立及运营1.基本架构2.运营规则3.权利与义务4.注销04项目公司的设立流程1.协商阶段的谈判要点2.法律文件的拟定3.集体表决4.申请登记【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

城市更新项目各方合作的风险及控制目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲01合作企业与村的合作风险1.程序性风险：表决程序瑕疵、未经政府审批的风险2.实体性风险：村违约、第三方野蛮入侵、竞争激烈3.其他风险：村民强烈反对、前期“插旗”02合作企业与平台公司的合作风险1.平台费用前置2.平台服务限制3.项目障碍横生4.村委换届5.签约后项目长期无进展6.协议条款设置不合理03城市更新项目谈判核心要点分析1.关于合作模式2.关于项目进展和节点3.关于诚意金或履约保证金4.关于复建安置资金监督5.关于成立项目公司6.关于改造权益分配7.关于合作终止及其他事项04完善的风控方法1.精准的项目前期研判2.全面的尽职调查3.完备的合同条款设计4.其他风险规避方法【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

“拒迁户”的形成原因及解决路径目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。01拒迁户的形成原因分析1.已签约拒迁户2.未签约拒迁户3.合建户02拒迁户的解决方法1.行政裁决2.收回宅基地3.利益倒逼4.其他方法03强制拆迁涉及的刑事责任大数据分析【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

回迁分房阶段的具体疑难问题解决目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲01回迁分房流程设计1.回迁分房相关法律文书的拟定2.复建房户型选择3.具体分房形式设计：摇珠/抽签02复建房面积差的处理1.复建房面积差形成的原因2.面积差的解决路径：面积流转3.面积流转的流程设计【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

城市更新涉及的村民表决事项全面解析目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲一、城市更新涉及的村民表决事项全面解析1.改造意愿（模式）表决2.选择合作（意向）企业表决3.改造实施方案（表决稿）表决4.改造实施方案批复后“生效”表决5.集体建设用地转国有建设用地表决6.项目公司股权转让表决二、会议形式的选择1.村民（成员）代表大会2.村民（成员）大会3.理事会&两委会三、表决模式的设置1.表决相关文本的拟定2.无记名表决形式的使用3.表决现场的准备及控制【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

签约审档实务操作指引目 标 听 众1.从事城市更新业务的房地产企业、平台公司、其他参与方的一线工作人员；2.有意向拓展城市更新业务的房地产、金融、法律、税务等领域的相关人员；3.从事城市更新（“三旧”改造）旧 村、旧厂、旧城业主、企业等相关实施主体；4.村、旧厂、旧城业主、企业等实施主体；对城市更新业务刚兴趣的，想要了解城市更新业务的其他人员。课 程 大 纲一、签约流程设计1.资料搜集2.签约主体的确认原则3.现场签约及注意事项4.授权委托的办理程序二、签约阶段的特殊问题处理及案例分析1.继承2.权属人离异3.分家析产三、签约阶段的村民问答清单【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

项目公开引入合作企业政策解读及案例分析课 程 大 纲01引入合作企业的政策体系1.城市更新引入社会资本参与之路2.广州市引入合作企业政策全面解析3.广州各区引入合作企业政策解析02引入合作企业的最新流程1.启蒙阶段（2009-2015）：旧政策指导下引入合作企业流程2.探索阶段（2016-2016）：1+3文件指导下引入合作企业流程3.成熟阶段（2016-至今） ：新政策指导下引入合作企业的流程03合作企业的资质设置分析1.常设维度分析2.特殊维度分析04引入合作企业的实践案例1.天河区潭村：集体表决引入合作企业2.南沙区金洲村：广州首例公开引入合作企业案例3.白云区小坪村：广州首例竞价模式案例4.增城区金星村：联合体投标案例5.番禺区蔡边村：番禺新政指导下案例【特别说明】1.本文中的课程均为虚拟服务内容，一旦购买成功后将不接受退款请求，请您理解；2.对本节课程有任何疑问或者想了解更多的详情，请联系城智库服务经理17665748347（微信同号）。

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