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布局旧改,潮州这个国家历史文化名城蓄势待发。

根据8月11日广东发布的“关于2020年土地利用计划管理的通知”(粤自然资函〔2020〕592号),2020年,广东省潮州市新增“三旧”改造实施改造任务1200亩,其中“工改工”任务200亩,需完成改造任务900亩。

8月18日,潮州市自然资源局发布了“关于征求《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施意见》(征求意见稿)意见的公告”,拟从“创新规划管理制度”、“创新审查报批机制”、“支持整体连片改造”、“支持降低用地成本”“强化倒逼促改措施”“强化行政司法保障”“强化项目实施监管”等八个方面出发,推进全市“三旧”改造工作,促进高质量发展。

具体涉及哪些内容?来看该实施意见征求意见稿重点整理:

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创新规划管理制度

1.允许修编“三旧”改造年度实施计划

若因改造需要确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的,可申请修编年度实施计划,并作为项目实施的规划依据。

2.合理确定“三旧”改造最高限定容积率

(1)“三旧”改造项目范围现状容积率小于1的,改造后最高容积率为3,且须符合国家居住区规范的要求。

(2)现状容积率为 1至2之间的,改造后的最高容积率为:3+(现状容积率-1) X1.5。

(3)现状容积率大于2的,改造后的最高容积率为4. 5。



创新审查报批机制

1.简化“三旧”用地报批手续

涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目,可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料按各自的报批要求分别组织卷宗材料,同时报有审批权的 县、区级以上人民政府(管委会)审批。

2. 规范不动产注销登记相关手续

成片连片改造项目中,多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议将房地产相关 权益转移至单一主体的,协议中应当明确约定相关房地产权益由该单一主体承受,并明确相关事项。

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支持整体连片改造

1.支持旧城镇、旧村庄整体改造

(1)对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目,可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。

(2)农村集体经济组织经依法表决同意进行合作改造的,应通过农村“三资”交易平台公开选择合作开发主体,由所在地的县(区)人民政府(管委会)确认合作改造单位。

(3)农村集体经济组织经依法表决同意,可申请将旧村庄改造项目中用于复建安置的用地保留划拨土地性质。

2.支持土地置换后连片改造

允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。拟置换土地使用权价额折抵不足的,可以按土地市场价格货币补齐。

3.规范政府引导市场主体实施改造

(1)旧城镇改造项目在公共交易平台公开招标,中标者可作为项目的改造主体实施拆迁,并作为土地使用权人向自然资源部门申请协议出让土地。

(2)旧村庄改造中原村集体经济组织经村民代表大会依法表决,已以公开方式招商确定的开发主体,经县(区)人民政府(管委会)确认后可以协议方式受让土地。

(3)农村集体经济组织原有合法用地手续的国有建设用地与“三旧"用地合并改造的,可直接协议出让给村成立的全资公司。

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支持降低用地成本

1.鼓励用地混合开发

不涉及商品住宅开发的,允许通过混合开发方式改造为工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目,宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施,配套设施可分割销售。

2. 鼓励工业用地成片改造

多宗工业用地(未认定为闲置土地的),可由改造主体统一收购归宗后,按程序申报实施“三旧”改造。多宗土地收购归宗后成为同一单元(同一权利人)的,上盖物达到30%以上的,可作为一个方案申报。

3. 加大村级工业园升级改造力度

倡导“集体转国有+政府挂账收储公开出让”的改造模式,国有用地性质的村级工业园以挂账收储方式实施的“工改工”项目,土地公开交易出让收入扣除应计提上缴部分外,可全额补偿村(居)、集体经济组织或企业等原权属人。

4.完善土地出让金计收方式

连片拆除重建改造其中涉及提高容积率的“三旧”改造项目可一并享受土地出让金优惠。

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其他要点

1.加大项目监管力度

自本实施办法印发之日起,经市、县(区)人民政府批准的“三旧”改造方案,在批准之日起2年内未申请办理项目用地手续或启动拆迁补偿工作的,改造方案批复自动失效。

2.实行政府裁决和司法裁判

由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,可申请裁决搬迁补偿安置协议的情况:

(1)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于2/3的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;

(2)建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不少于2/3且占总人数不少于2/3的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;

(3)拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;

(4)属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于2/3的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

3.发挥政府补位作用

对于市场主导的拆除重建类改造项目,市场主体已征得规定比例的原权利主体同意,但项目仍难以推进,在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的,该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

4.实行信息全流程公开

将“三旧”改造标图建库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。

该意见自印发之日起施行,有效期至2024年9月30日,以下是政策全文:

关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高 质量发展的实施意见(征求意见稿)

为贯彻落实《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三 旧"改造促进高质量发展的指导意见》(粤府(2019) 71号) 文件要求,优化“三旧"改造市场化运作机制,加快推进我市 “三旧"改造工作,促进高质量发展,根据《广东省人民政府 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粵府 (2009) 78号)《广东省人民政府关于提升“三旧"改造水平 促进节约集约用地的通知》(粵府(2016) 96号)《广东省国 土资源厅关于印发深入推进“三旧"改造工作实施意见的通知》 (粤国土资规字(2018) 3号)及《广东省人民政府关于深化 改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤 府(2019) 71号)等有关文件精神,结合我市实际,提出如下 实施意见:
一、创新规划管理制度

(一)“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。
“三 旧''改造涉及控制性详细规划(以下简称控规)未覆盖的区域, 可由市、县(区)自然资源部门组织编制“三旧”单元规划, 参照控规审批程序批准后,作为控规实施。“三旧”改造单元 规划的规划范围应结合改造地块、行政区划、控制性详细规划 图测界限、市政道路围合或与河流山体等自然边界进行划定。“三旧"改造单元规划由“三旧"改造主体委托市、县(区)自然资源部门编制,按规定程序报批准备案。

(二) 允许修编“三旧"改造年度实施计划。若因改造需 要确需对"三旧”改造专项规划作局部调整或修改的,可申请 修编年度实施计划,并作为项目实施的规划依据。

(三) 优化建设用地规模调节机制。确需实施“三旧"改 造,符合城市(镇)总体规划,但因不符合土地利用总体规划 而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的,可通过有条件建设 区使用的方式调整建设用地布局,落实规模后标图入库;符合 土地利用总体规划的,但不符合城市(镇)总体规划,在不突 破生态红线、永久基本农田保护红线和相关规划确定的禁止建 设区和强制性内容的前提下,可通过对建设项目所在地块编制 或调整控规、编制城市更新单元规划,明确规划管理要求,在 编制国土空间规划时按“一张图”要求做一致性处理。涉及城 市总体规划限建区的,可按程序一并调整。市、县(区)国土 空间规划编制完成后,可按照国土空间规划管理要求进行衔接 或调整。

(四) 科学确定“三旧”改造项目范围。改造主体应合理 确定“三旧”改造的范围,应根据所在片区的控规,结合宗地 权属、道路巷道、原用地租地范围、相邻地块(宗地之间以道 路、河流隔开的,且中间再未间隔其他地块的,属相邻多宗地) 等情况,原则上不能零散分布,保障规划道路和公共设施用地的完整性,确保方案实施能发挥更大的社会效益。

对所在片区的现状容积率,应自行委托有资质的测量单位 进行测量,并对现状建筑面积的准确性负责,以合理确定片区容积率。

(五) 合理确定“三旧”改造最高限定容积率。“三旧改 造”的改造的容积率确定结合现状容积率情况进行合理确定,“三旧"改造项目范围的现状容积率小于1的,改造后的最高 容积率为3,且须符合国家居住区规范的要求;现状容积率为 1至2之间的,改造后的最高容积率为:3+ (现状容积率-1) XI. 5;现状容积率大于2的,改造后的最高容积率为4. 5。所 在区域控规容积率低于限定容积率的,由所在地的县(区)人 民政府(管委会)按法定程序办理。

二、创新审查报批机制

(六) 明确“三旧”用地审批权限。“三旧"改造方案由 县(区)人民政府(管委会)审批。完善集体建设用地审批权 按属地管理的原则,由市人民政府委托县(区)人民政府审批, 湘桥区辖区内的由湘桥区政府报市人民政府审批。市、县(区) 自然资源部门根据市、县(区)人民政府(管委会)批复出具 用地批准文件。农村集体土地完善建设用地手续后转为国有建 设用地的,自然资源部门不再出具完善建设用地手续批准文 件;省人民政府作出征为国有建设用地批复文件,则所作批复 土地性质为国有建设用地性质。

(七) 简化“三旧”用地报批手续。涉及完善集体建设用 地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目,可将项目改 造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材 料按各自的报批要求分别组织卷宗材料,同时报有审批权的 县、区级以上人民政府(管委会)审批。

(八) 优化旧厂房完善用地手续报批。涉及拆除重建类旧 厂房改造需要完善历史用地手续的,在申请主体作出拆除地上 建筑物承诺后,可启动用地手续报批工作,各县(区)人民政 府(管委会)负责落实跟踪监管。

(九)优化场地环境调查评估。改造主体实施“三旧"改 造时,应按规定做好环境调查评估工作。确属旧厂房因组织生 产等原因难以釆样,不能进行的,可推迟开展土壤污染状况调 查、评审工作。采用协议出让方式供地的,须在签订土地出让 合同前完成土壤污染状况调查、评审工作;釆用其他方式供地 的,须在土地收储前完成土壤污染状况调查、评审工作。

(十)优化微改造项目行政审批手续。鼓励采用“绣花” 功夫进行外观修建等微改造工程,注重文明传承、文化延续。对历史文化街区和优秀历史建筑,应严格按照“修旧如旧、建 新如新"的原则进行保护性整治更新,合理动迁、疏解历史保 护建筑的居住人口。通过对于纳入标图建库范围,以保留原建 筑物主体或釆取加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施、改 变建筑使用功能等方式实施的微改造项目,各有关部门应建立 联合审批机制,优化规划、用地、建设、消防、商事登记等行 政审批手续办理流程,提高审批效率。微改造中的划拨土地不 涉及改变土地用途的,可由原权利人申请补办出让手续。

(十一)规范不动产注销登记相关手续。成片连片改造项 目中,多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议将房地产相关 权益转移至单一主体的,协议中应当明确约定相关房地产权益 由该单一主体承受,并明确相关事项。根据原权利主体的委托, 由单一主体拆除原有上盖物,实现场地平整,凭相关改造方案 批复文件、搬迁补偿安置协议、原不动产权证及证实不动产灭 失等材料一次性向不动产登记机构申请注销全部原不动产权 登记。对于原已设定权利负担(抵押)和权利限制(查封), 应征得抵押权人同意,及查封法院同意置换财产保全,并解决 不动产的查封,方可办理不动产注销登记。

三、支持整体连片改造

(十二)支持旧城镇、旧村庄整体改造。

1.对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目,可 通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。

2. 规范旧村庄改造公开选择合作改造单位。农村集体经济 组织经依法表决同意进行合作改造的,应通过农村“三资”交 易平台公开选择合作开发主体,由所在地的县(区)人民政府(管委会)确认合作改造单位。

3. 农村集体经济组织经依法表决同意,可申请将旧村庄改 造项目中用于复建安置的用地保留划拨土地性质。

4. 分期实施的改造项目,同一土地用途的土地出让终止时 间应相同。

(十三)支持土地置换后连片改造。遵循“符合规划、面 积相近、价值相当、双方自愿、凭证(或批准文件)置换”的 原则,允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设 用地进行空间位置互换,包括集体建设用地与集体建设用地之 间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有 建设用地之间的土地置换。拟置换土地使用权价额折抵不足 的,可以按土地市场价格货币补齐。经拟置换土地所有权人和 使用权人同意并达成共识,双方当事人应当在地价评估的基础 上,协商签订建设用地置换协议,明确置换土地的权属、位置、 面积、用途、地价评估结果、土地使用权价额折抵不足的补偿 方式、履行期限和方式、违约责任、争议解决办法等内容。

1 .置换流程。土地置换由置换双方提出申请,经所在镇人 民政府(街道办)初审并出具意见,再由不动产登记机构牵头 组织相关部门会审后,报市、县(区)人民政府(管委会)审 批。经审批同意的,由不动产登记机构按土地变更登记有关程 序和要求,直接办理变更登记手续,不视为交易。涉及公有成 分的,置换前应征得上级主管部门同意。涉及国有土地、集体 土地之间置换的,土地所有权和土地使用权应同时办理变更登记。

2. “三旧"用地与其他存量建设用地进行空间位置互换后, 被置换的地块可直接适用“三旧”改造优惠政策,不需再纳入“三旧"改造标图建库范围,原“三旧"用地不再享受“三旧" 改造优惠政策。

3. 以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目,可将标图建 库范围内的“三旧"用地先进行复垦,复垦产生的建设用地规 模和指标可用于本项目范围内的非建设用地,按规定办理转用 手续后一并实施改造,也可有偿转让给本市其他“三旧”改造 项目使用。

4. 置换土地面积相等、权属人为同一权属人的,可申请直 接办理不动产变更登记手续。

(十四)规范政府引导市场主体实施改造。

旧城镇改造项目在公共交易平台公开招标,中标者可作为 项目的改造主体实施拆迁,并作为土地使用权人向自然资源部 门申请协议出让土地。

旧村庄改造中原村集体经济组织经村民代表大会依法表 决,已以公开方式招商确定的开发主体,经县(区)人民政府 (管委会)确认后可以协议方式受让土地。农村集体经济组织 原有合法用地手续的国有建设用地与“三旧"用地合并改造的, 可直接协议出让给村成立的全资公司。

“三旧"改造范围内,政府通过招商等公开方式,引入社 会资金进行改造,市场主体通过收购相邻多宗地块,申请集中 改造的,经县(区)人民政府(管委会)确认,不动产登记部 门可根据收购人的申请,将分散的土地归宗,为收购人办理土 地变更登记手续。涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业 资产处置的,必须按照国有资产处置程序办理,并通过公共资 源交易平台进行交易。

四、支持降低用地成本

(十五)鼓励用地混合开发。不涉及商品住宅开发的,允 许通过混合开发方式改造为工业、商服、办公等功能齐备的综 合性项目,宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的生产 服务、行政办公、生活服务等配套设施,配套设施可分割销售。承诺不予分割出让、销售的项目,配套设施计容建筑面积占比 提高至20%;将符合一定条件的新型产业用地(M0),占比可 提高至30%,优化用地综合开发。

(十六)鼓励工业用地成片改造。多宗工业用地(未认定 为闲置土地的),可由改造主体统一收购归宗后,按程序申报 实施“三旧"改造。统一收购需按程序办理不动产变更登记, 明确土地权属。多宗土地收购归宗后成为同一单元(同一权利 人)的,上盖物达到30%以上的,可作为一个方案申报。

(十七)加大村级工业园升级改造力度。倡导“集体转国 有+政府挂账收储公开出让"的改造模式,国有用地性质的村 级工业园以挂账收储方式实施的“工改工”项目,土地公开交 易出让收入扣除应计提上缴部分外,可全额补偿村(居)、集 体经济组织或企业等原权属人。集体用地性质的村级工业园其 土地流转参照执行。

(十八)完善土地出让金计收方式。

单一住宅、商业用地不改变土地用途、仅提高容积率的, 不享受“三旧”改造出让金优惠政策。但连片拆除重建改造其 中涉及提高容积率的“三旧"改造项目可一并享受土地出让金 优惠。

原土地权属证书记载为综合用地的,按现行控规明确土地 用途的,不属改变用途,不享受“三旧"改造出让金优惠政策; 涉及提高容积率,也不享受“三旧"改造出让金优惠政策。

五、 强化倒逼促改措施

(十九)提高低效用地项目运营成本。各县(区)人民政 府(管委会)可根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排 污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级,并在用 能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置,倒逼低效用 地主体主动实施改造或退出用地。

(二十)加大项目监管力度。自本实施办法印发之日起, 经市、县(区)人民政府批准的“三旧”改造方案,在批准之 日起2年内未申请办理项目用地手续或启动拆迁补偿工作的, 改造方案批复自动失效。本意见实施之前批准的方案,自本意 见实施之日起计算。县区“三旧”主管部门应将已失效方案及 时统计上报原批准机关备案。符合“三旧"改造条件,拆除重 建类的项目可纳入“三旧”改造成效统计。

六、 强化行政司法保障

(二十一)实行政府裁决和司法裁判。“三旧"改造项目, 多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的,按 照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地 上房屋征收与补偿条例》相关规定处理;法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案 已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符 合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全 要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况, 原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合以下 分类情形的,原权利主体或经批准的改造主体均可向项目所在 地的县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构(司法行政机 构)申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

(1) 土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占 份额不少于2/3的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;

(2) 建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不 少于2/3且占总人数不少于2/3的权利主体已签订搬迁补偿安 置协议;

(3) 拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的 地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;

(4) 属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少 于2/3的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构在收到当事人 申请书后,应当在5个工作日作出是否受理的决定,对符合条 件的应当受理,对不符合条件的,行政裁决机构不予受理并应 通知申请人,告知其理由。

县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构受理后应当在 5个工作日内通知申请人及对方当事人,并要求对方当事人在 10个工作日内提交书面答辩及证据。

县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构应当在受理之 日起20个工作日内进行调解,调解达成协议的,应当制作行 政调解协议书,并送达双方当事人。

一方不接受调解或双方无法达成调解协议的,县(区)人 民政府(管委会)行政裁决机构应当及时进行书面审查,必要 时可组织双方进行现场质辩。

县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构应当在受理之 日起60日内,根据双方提供的书面材料和现场质辩记录,以 县(区)人民政府(管委会)名义作出行政裁决,并在作出裁 决之日起5个工作日内将裁决书送达双方当事人。有特殊情况 需要延长的,由县(区)人民政府(管委会)行政裁决机构负 责人批准,可以延长30日。

对政府裁决不服的当事人一方或双方,可依法申请行政复 议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提 起行政诉讼且不履行裁决的,由县(区)人民政府(管委会) 申请人民法院强制执行。

七、强化项目实施监管

(二十二)发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建 类改造项目,市场主体已征得上述第(二十一)项规定比例的 原权利主体同意,但项目仍难以推进,在政府规定的期限内无 法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的,该市场主体可申请 将项目转为由政府主导的方式推进。市、县(区)人民政府(管 委会)可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回) 工作,并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

(二十三)实行信息全流程公开。各县(区)人民政府(管 委会)要以信息公开为抓手,建立有效的风险防控体系,打造

“三旧"改造阳光工程,严防廉政风险。将“三旧”改造标图 建库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订 监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各 事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体 “三旧"改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

八、工作要求

(二十四)强化县(区)政府(管委会)主体责任。各县 (区)人民政府(管委会)要充分认识“三旧"改造的重大意 义,切实履行主体责任。建立完善由政府(管委会)牵头的“三 旧”改造工作协调机制和容错纠错机制,主要负责同志要亲自 抓,督促相关部门各司其职、各负其责,认真按照粤府(2019) 71号文的职责分工,强化协同推进合力,在各自职责范围内做 好“三旧"改造倒逼促改和实施监管工作,合力推进“三旧" 改造工作。

本意见自印发之日起施行,有效期至2024年9月30日。此前市、县(区)“三旧”改造政策与本意见不一致的,以本 意见为准。如国家、省出台新规定的,从其规定。


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