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旧改已成为优化城市功能,焕发城市新生最肥沃的土壤,也是近年来开发商项目部、拆迁部、法务部等相关人员最为关注的行业。

全国知名房企纷纷“重仓”旧改,设立专门的团队去投拓项目,逐利旧改。签约谈判拆迁,是项目顺利推进的风向标,确保后期项目的高效推进,做好前期准备工作是关键。本期,我们将聚焦项目内部签约前期准备工作,解析“项目拆迁团队的组建”、“前期保障资金”、“房屋基础数据建档”等重要内容。

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关键词一:团队组建

组建项目拆迁团队,主要设立的团队组织架构包括项目总监,以及动迁部、数据档案中心、签约中心、财务部、行政后勤部等部门的对应经理、主管和专员,再加上外聘第三方测量队。

整个团队又可以分为动迁部门、安保或物管部门、综合部门三大核心部门。

其中,动迁部门主要负责测量、签约咨询、签约、收屋等事项工作,是整个工作组中的核心工作部门。对此,动迁部门的经理、主管和专员,不仅需要熟悉具体项目的实施方案、拆补方案等相关资料,还需要了解项目对应村里的历史和村情民俗,另外还要了解改造总体流程节点、其他村主要补偿方案类型。

安保或物管部门主要负责展厅现场安保和村内物业的巡查安保工作。展厅现场安保需要确保签约期间内的安全,要在关键位置多角度安置摄像头,若相关权益人在展厅门口聚集闹事,就需要相关工作人员灵活应对,协调镇街派出所和项目部安保人员一起维护现场;村内巡查人员主要是在项目启动清退后,村内活动的人少了,需要增加人手、分区域、多时段轮流巡查村内建筑物,在必要的位置加装摄像头,保障村内的安全。

综合部门包括行政、后勤、财务、机动人员,主要负责物资保障、环境维护、资金申付内部文件审核、村内宣传造势等工作。

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关键词二:资金保障

项目的顺利开展,资金是保障是核心,前期准备工作中,自然少不了项目拆迁团队人员提前做好资金计划。

资金计划主要包括项目运营的行政费用、项目拆迁涉及的资金支付计划。

有部分开展旧改工作的公司容易将资金重点放在拆迁补偿款方面,而忽略了项目部的行政费用,要知道集中签约期间,项目部每个月所有的日常行政开支上百万,如果项目部行政资金断裂,就会导致整个项目签约工作停摆,因此,提前做好对应的资金计划,避免资金卡顿非常重要。

此外,及时申请资金也是确保项目正常推进的重中之重。

一般而言,项目拆迁期间的资金流程如下:首先,合作企业缴纳现金和保函进监管账户;其次,改造主体依据资金计划和项目工作完成情况资料申请资金到付款账户;最后,付款账户支付补偿款到被拆迁人账户。

这个过程中值得注意的是,付款账户资金在申请提付时往往需要提供上一笔或上一阶段的资金支付台账、档案及证明材料等,从提交资料申请到资金拨付由往往需要3-5周,所以这就需要项目部的相关人员及时向政府部门申请监管账户提付改造资金到付款账户,确保项目资金的正常使用。

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关键词三:数据建档

项目内房屋基础数据建档,为后期项目的顺利推进奠定基础,也是前期准备工作中的重要一环。

项目内房屋基础数据的明细,主要包括房屋测量的编号、地址、产权人、社别、权属人情况、权属性质、房屋用途、房屋证件登记字号、土地证件登记字号、证载占地面积、实测占地面积、证载建基面积、实测建基面积、正在建筑面积、实测房屋建筑总面积、房屋主体结构面积、证载结构、实测结构、证载层数、实测层数等数据内容。

在明细以上基础数据时,最好是依据各社宗族统计表进行归类填写,包括权属人家庭成员情况,所在的宗族成员情况方面。

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房屋基础数据归档后,由测量队进行数据复测核查确认。外聘测量队根据需要,对旧改范围的房屋进行复测确认后,再由数据中心出具房屋查丈图,而后对接给动迁部门,动迁人员再到现场对房屋进行核查。

建筑物复测,需要明确的是,村民建房时工程队收费的计费面积计算方式和建筑面积测量方式不同,因此会出现尽管测量队精准测量后的结果让村民不满意,觉得测量不准或测量面积量减少的情况。

针对此类情况,就需要项目部工作人员提前确认好产生误差的房屋测量部分,当村民提出面积不对时,就可以针对性提出产生误差的部分并再次测量,避免再重新测量整栋房屋,增加工作量。

那么,在具体的旧改项目中,如何提高项目的签约率?有哪些针对性的技巧?如何打造动迁团队的“精兵强将”?兴广城、兴城商学院、城智库将于8月29日在广州重磅打造“旧村改造项目签约谈判及钉子户困局破解路径实操分享研讨会”,届时,两位城市更新领域一线动迁工作实操专家,会在现场为大家分享相关列签约谈判实操经验和技巧,期待大家的参与!

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关键字:改动 项目 签约
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