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旧村,是历史发展过程中留下的时代烙印;改造,是加快城市更新步伐的高效加速器。

旧村改造,为开发商和平台公司创造了合作共赢的契机,双方相辅相成、强强联手,多样的合作模式为旧村改造、城市发展描绘了崭新蓝图。

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平台公司介入旧村改造项目,一般而言,首先需要同合作方签订《旧村改造咨询服务协议书》;再协调村集体、促成平台公司制定公司与村集体签署《旧村改造咨询服务合同》;《旧村改造咨询服务合同》在镇政府完成备案。

备案后,平台公司再协调村集体,完成基础数据调查工作;组织全体村民进行改造意愿及改造方式表决,并达到80%表决通过;项目列入年度更新计划;公布基础数据,公开招募合作企业;选取平台公司制定公司为项目改造合作企业并签订《旧村改造合作协议》;审批通过改造实施方案;表决通过实施方案并促成项目范围内权属人完成签署补偿安置协议。

最后,项目再完成拆迁、签订融资地块《土地出让合同》;取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,项目正常开工;取得预售许可证。

值得一提的是,以上提到的流程只概括了一般情况,如果项目采取分期开发,那么涉及的环节将会增多。

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开发商与平台公司的三种合作模式

开发商与平台公司开展合作,主要有“咨询服务”“同股同投”“总包干”三种合作模式。那么,不同的合作模式有哪些不同的要点?

一、咨询服务

这一模式下,平台公司不参股项目公司,仅通过协助项目公司完成改造节点收取相应的咨询服务费,即平台公司起到“中介+咨询”的作用。

合作期间,开发商与平台公司签订合约,需要明确服务内容,尤其是指明合作是否包含劳务费、招待费、误工费、会议费,以及是否按甲方所需提供相应票据;针对计价标准,建议售价以最后节点时刻的市场评估为准。此外,很多开发商会跟平台公司约定奖励金、大额违约金,每个节点的服务费,建议预留一部分作为下一阶段的保证金。

二、同股同投

同股同投模式,即平台公司参股项目公司,并与开发商约定彼此权利义务,并在项目推进过程中通过合法报销、委托外包、股权溢价转让等方式兑现经济利益。期间,平台公司除了中介、咨询,还有风险共担的性质。

此合作中,经项目公司股东会、董事会、总经理决议,平台公司可以凭合法有效票据向项目公司报销,也可用于成立项目公司前,平台公司的支出报销;项目的片区策划方案、实施方案、拆迁等,可在合作协议里,与平台公司约定委托外包。

目前,有部分平台公司在开展合作时会提出“即参与合作也同股同投”,也就是平台公司将咨询服务的收益,或者预支收益作为股东投入,再投回项目公司,最后赚取项目公司股转的溢价。

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项目公司的设置,受到区域政策的直接影响,且不同区域的政策也有不同的规定。

以广州市为例,针对是否允许合资公司摘牌,黄埔区、增城区有政策表示允许,白云区、海珠区有个别案例。

就黄埔区而言,政策明确指出,合作企业如果是企业联合体,联合体成员数量原则上不得超过3个,且由具备上述自核条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额,其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他需求。

白云区则有小坪村的案例,该村明确指出,报名接受母子公司(限直接持股51%及以上)以资信授权方式申请(申请企业级资信授权方数量均仅限于1家);申请企业或其母公司作为实际控制人的下属子公司(实际控制人通过多层股权控制的,每一层持股51%及以上的竣工面积、城市更新改造业绩可以合并计算;申请企业竞得后申请企业及其母公司须共同与招商方签订《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目合作合同》,共同承担义务。

此外,海珠区也指出,具备房地产开发企业二级或以上资质(以广州市住房和城乡建设委员会办法的资质证书为准,申请人的控股股东企业资质可作为申请人资质,以控股比例较高以防的子夜资质为准)的可申请报名。

那么,针对政策不明确的区域,开发商在和平台公司签订协议的时候,可以表明若因政策原因导致项目公司不能参与投标本项目合作企业的,甲乙丙三方应根据本协议的缔约目的及届时的政策规定变更项目公司相关事项,或设立新公司,以参与投标本项目合作企业。届时,由甲乙丙三方另行签订补充协议约定新公司的具体事宜。

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三、中介+咨询+担保——总包干

总包干合作形式,平台公司起到中介、咨询和担保的作用,即平台公司提供全程转化服务,并向开发商承诺、明确最终获取的融资地块可售楼面价的合作模式。

其中,总包干费包含开发商为取得融资地块、并使融资地块具备二级开发条件所付出的所有费用,前期费、复建安置资金、其他费用、补交土地出让金、额外拆迁补偿费、竞投金额等等。但不包含开发商的项目运营成本。

总包干模式需要注意哪些要点?这一合作模式有哪些优势?具体如何开展总包干合作?其他类平台公司还有哪些合作模式 ……针对这一系列问题的具体经验分享,大家可以关注兴广城、兴城商学院、城智库于8月8日在广州主办的“旧村改造项目拓展测算与表决签约实操技巧分享研讨会”,届时,有着丰富城市更新相关实操经验的老炮老师和向东老师,会将从旧村改造项目拓展、开发商与平台公司的合作模式、旧改项目意愿表决工作的开展、签约谈判拆迁实操等方面出发,在现场为大家答疑解惑,分享经验。

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