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时光流转,岁月更迭,东莞这个闻名遐迩的“世界工厂”,为适应现代化城市发展和社会生活,目前已经迈入城市更新快速发展期。

2004年,东莞蓄力推动全市产业结构调整和转型升级,明确提出重点对多个旧改项目进行改造。2019年,为拓展优化城市空间,东莞再次加大城市更新力度,迈入“东莞城市更新爆发年”,区域战略布局的同时也为社会资本提供了介入城市更新的新机遇。

企业参与城市更新,除了需要懂政策、熟流程,更要会策划、降成本,税务筹划就成了旧改项目中降低税负、控制风险,保障利润的重要一环。

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广东城市更新税务筹划的依据

目前,社会各界针对广东省城市更新项目的税务筹划,主要以2019年颁布的《广东省“三旧”改造税收指引》为依据。而广东省现行的改造模式,主要有政府主导和市场方主导两种,政府主导又可以分为收储、统租、综合整治、合作改造四种模式;市场方主导包括农村集体自行改造、村企合作、企业自改、企业收购改造、单一主体归宗改造五种模式。

东莞结合自身的改造情况,现行了主要有“政府主导模式”“市场主导模式(企业自改模式)”“市场主导模式(单一主体归宗改造模式)”三种模式,要求符合城市更新专项规划政策分区管控要求;更新单元必须整体实施、成片改造,一个单元原则上只有一个改造主体。

自2019年5月印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》后,东莞更加明确了该区域由市场主导的单一主体归宗改造模式,规定需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造;更新单元范围内集体土地、国有土地混合,需引入市场主体实行整体改造;更新单元内,政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造,需要按照单一主体挂牌招商方案执行。

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东莞现行单一主体归宗改造模式

不同的改造模式涉及的税务规划也有差别。


针对东莞的单一主体归宗改造模式,《广东省“三旧”改造税收指引》规定,在符合国土空间规划的前提下,改造范围内的权利主体通过以签订搬迁补偿协议的方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,由该主体申请实施改造,在完成上盖物拆除后注销原有不动产权证书、办理土地收归国有手续,再由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订协议出让合同。

例如,甲公司成立项目乙公司,与原权属人签订搬迁补偿安置协议形成单一主体。具体为:某连片改造范围拟以拆除重建方式实施改造,由范围内拟拆除重建区域的房屋土地原权属人委托具有独立法人资格的丙公司作为单一主体实施改造。

改造规划经县以上人民政府或其授权单位审批通过;按照房地产的相关权益让渡于单一主体的政策要求,在实施主体确认前,丙公司制定搬迁补偿方案,并成立项目乙公司。

项目乙公司与区域内的相关原权属人分别签订搬迁补偿协议,对补偿方式、金额、支付期限、原地安置补偿房屋的面积、地点和不动产登记价格,搬迁期限等相关事项,以及对不动产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任承担做出约定。

协议签订后,区域内待拆除房产和土地的相关权益让渡至项目乙公司,原权属人的不动产权属证书证载权利不发生变化。搬迁补偿协议按要求报备。项目乙公司实施主体资格申请政府主管部门确认,该公司获得该区域的单一主体资格。

项目乙公司委托丁公司组织完成拆除重建区域内的建筑物拆除与土地平整。在政府主管部门确认完成建筑物拆除情况后,根据原权属人与丙公司签订的注销房地产权属证书委托书,项目乙公司作为受托方以原权属人名义向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。

由政府主管部门根据城市更新相关政策完成零散土地归宗,并由县级(含县级)以上人民政府提供可说明属于依法征收或视同政府收回的书面文件。

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项目税务事项要点分析

该典型案例里面,涉及有原权属人、受让方和工程施工方三个纳税人,主要税种包括增值税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税。其中,收回土地使用权和重新承受房屋环节有增值税、土地增值税和契税税收优惠政策。

针对以上提到的项目税务事项,如何处理?

从原权属人的增值税税务处理出发,在单一主体归宗改造模式中,完成上盖物拆除后,自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有,再直接与单一改造主体签订协议出让合同。

根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号),可凭县级(含县级)以上人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件,证明上述操作属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

原权属人的土地被政府征收(收回),属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,按规定可免征增值税。

除了权属人的增值税处理问题,那么,开发商在拿项目时又包括哪些税务决策环节呢?在项目建设开发、销售等不同阶段,开发商会遇到哪些税收问题,如何针对性去解决……针对这一系列问题的具体经验分享,大家可以关注兴广城、兴城商学院、城智库于8月1日在东莞主办的“城市更新税务筹划及法律风险管控专题研究班”,届时,有着丰富城市更新相关实操经验的刘老师和何仲老师,会在现场为大家答疑解惑,分享经验。


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